Министр промышленности и строительства приказом от 2 февраля 2024 года внес изменения в деятельность Простого товарищества (ПТ), Объединение собственников имущества (ОСИ), а также жилищной инспекции, сообщает Zakon.kz.
Простое товарищество (ПТ) – одна из форм совместного управления собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.
ОСИ – это юридическое лицо, являющееся по сути некоммерческой организацией (НКО), и его налогообложение осуществляется согласно нормам, применяемым к НКО. ОСИ должно быть зарегистрировано в Минюсте и иметь свой устав.
Изменения в ПТ
Так, в новой редакции говорится, что источниками формирования общего имущества ПТ являются ежемесячные взносы (платежи) собственников квартир, нежилых помещений на управление объекта кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также ежемесячные взносы (платежи) собственников парковочных мест, кладовок. Остальные источники исключены.
Органами простого товарищества являются:
- Высший орган – собрание участников Простого товарищества.
- Исполнительный орган – доверенное лицо Простого товарищества.
- Коллегиальный орган управления – совет дома.
- Контрольный орган – ревизионная комиссия.
Доверенное лицо Простого товарищества выполняет функции:
- формирование списка собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок;
- организацию исполнения решений собрания и совета дома;
- размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях и иной информации с учетом требований, установленных законодательством о персональных данных и их защите;
- открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня;
- заключение и исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности по решению совета дома;
- заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и по их оплате;
- мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
- представление совету дома ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
- представление по письменному требованию в течение пятнадцати календарных дней собственнику квартиры, нежилого помещения, одному из членов совета дома или одному из членов ревизионной комиссии (ревизору) копий финансовой документации (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам) по ежемесячным и годовым отчетам по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума в бумажном или электронном виде;
- предоставление информации согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.
Изменения в ОСИ
В частности, в Типовой устав объединения собственников имущества добавлено:
В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте, либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом или придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно объединение собственников имущества при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.
Органами управления ОСИ являются:
- Высший орган – собрание участников Объединения.
- Исполнительный орган – председатель Объединения.
- Коллегиальный орган управления – совет многоквартирного жилого дома.
- Контрольный орган – ревизионная комиссия.
Также уточняется, что собрание проводится не реже одного раза в год.
Собрание созывается или письменный опрос назначается по инициативе совета дома либо председателя объединения собственников имущества, либо доверенного лица простого товарищества либо по требованию ревизионной комиссии (ревизора), либо по требованию не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции.
При проведении собрания данные лица принимают решение о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства для проведения электронного голосования.
К компетенции собрания относятся вопросы:
- избрания председателя ОСИ, доверенного лица простого товарищества, членов совета дома, переизбрания, а также досрочного прекращения их полномочий;
- избрания ревизионной комиссии (ревизора), переизбрания, а также досрочного прекращения ее (его) полномочий;
- принятия решения о выборе формы управления объектом кондоминиума либо делегировании полномочий о выборе формы управления совету дома;
- принятия решения, о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании либо делегировании таких полномочий совету дома;
- утверждения устава объединения собственников имущества или заключения договора простого товарищества;
- принятия решения о замене (ремонте) лифтов многоквартирного жилого дома;
- утверждения размера взносов для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, превышающего размер взносов, предусмотренных законом «О жилищных отношениях»;
- утверждения годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума об исполнении годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
- определения общего имущества объекта кондоминиума, а также изменения его состава;
- утверждения годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, внесения в нее изменений и дополнений, а также утверждения размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
- утверждения размера оплаты за содержание парковочного места, кладовки в соответствии с методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методикой расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
- принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизации, реконструкции, реставрации), об утверждении годовой сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
- принятия решения о сборе целевых взносов и их размере;
- принятия решения собственниками парковочных мест, кладовок о сборе целевых взносов и их размере;
- принятия решения о расходовании денег, накопленных на сберегательном счете;
- принятия решения о передаче собственнику квартиры, нежилого помещения или третьим лицам части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду) либо делегирования такого полномочия совету дома;
- принятия решения о выборе субъектов сервисной деятельности либо делегирования такого полномочия совету дома;
- согласования, при необходимости, размера вознаграждения совету многоквартирного жилого дома и ревизионной комиссии (ревизору) по итогам деятельности за отчетный период;
- согласования размера оплаты труда председателю объединения собственников имущества, доверенному лицу простого товарищества;
- принятия решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства либо делегирования такого полномочия совету;
- иные вопросы, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Протоколы собраний хранятся у председателя ОСИ или доверенного лица ПТ. При формировании электронного документа хранение протоколов собраний производится в соответствии с законом «Об электронном документе и электронной цифровой подписи».
Копии протоколов собраний представляются по требованию собственника квартиры, нежилого помещения либо жилищной инспекции в течение пяти рабочих дней.
Председатель ОСИ избирается на собрании из числа собственников квартир, нежилых помещений сроком на один год.
При этом члены семьи собственника квартиры, нежилого помещения (супруг (супруга), совместные или одного из супругов дети (в том числе усыновленные), родители и родители супруга (супруги), постоянно проживающие с собственником квартиры, нежилого помещения, также могут избираться в качестве председателя объединения собственников имущества.
Председатель ОСИ осуществляет следующие функции:
- общее руководство деятельностью Объединения;
- организует работу Объединения на выполнение поставленных перед ним задач;
- организует финансово-хозяйственную деятельность Объединения;
- устанавливает режим работы Объединения;
- государственную регистрацию объединения собственников имущества в органах юстиции;
- формирование списка собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок;
- организацию исполнения решений собрания и совету дома;
- размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях и иной информации с учетом требований, установленных законодательством о персональных данных и их защите;
- открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня;
- заключение и исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности по решению совета дома;
- заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и по их оплате;
- мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
- представление совету дома ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
- представление по письменному требованию в течение пятнадцати календарных дней собственнику квартиры, нежилого помещения, одному из членов совета многоквартирного жилого дома или одному из членов ревизионной комиссии (ревизору) копий финансовой документации (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам) по ежемесячным и годовым отчетам по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума в бумажном или электронном виде;
- предоставление информации согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства;
- на основании решения собрания или на основании решения совета многоквартирного жилого дома заключает договор с управляющим многоквартирного жилого дома или управляющей компании по управлению объекта кондоминиума;
- рассматривает жалобы и обращения участников Объединения и организует их решение, в случае необходимости — инициирует постановку данных вопросов перед управляющей организацией;
- ведет разъяснительную работу с участниками Объединения;
- ведет мониторинг и реестр участников Объединения;
- обеспечивает гласность и прозрачность деятельности Объединения;
- обеспечивает хранение и передачу вновь избранному председателю Объединения, в случае сложения своих полномочий, документации многоквартирного жилого дома (правоустанавливающие, финансовые, бухгалтерские и иные документы);
- без доверенности представляет объединение собственников имущества во всех судах, государственных органах и организациях;
- заключает договора о передаче в аренду общего имущества многоквартирного жилого дома, обеспечивает их исполнение и направление доходов от аренды на нужды многоквартирного жилого дома;
- при непогашении собственником квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки задолженности по платежам, председатель ОСИ либо на основании доверенности управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, обращаются к нотариусу или в суд о взыскании задолженности по истечении трех месяцев после установленной даты платежа;
- выполнение иных функций, связанных с управлением объекта кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
При необходимости собственники квартир, нежилых помещений на собрании избирают ревизионную комиссию в составе не менее трех человек либо ревизора из числа собственников квартир, нежилых помещений, осуществляющих контроль за деятельностью по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума.
При этом члены семьи председателя объединения собственников имущества или совета дома не могут избираться членами ревизионной комиссии (ревизором).
Ревизионная комиссия (ревизор) осуществляет проверку финансовой документации по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума.
Также говорится, что собственники квартир, нежилых помещений на собрании избирают из числа собственников квартир, нежилых помещений совет дома, который должен состоять не менее чем из трех собственников квартир, нежилых помещений.
Если в многоквартирном жилом доме более трех подъездов, то в совет дома, по возможности, избирают по одному представителю от каждого подъезда.
Члены семьи председателя объединения собственников имущества или ревизионной комиссии (ревизор) не избираются членами совета дома.
Совет дома осуществляет следующие функции:
- выбор и смену формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;
- принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;
- координацию деятельности объединения собственников имущества, простого товарищества, управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании;
- рассмотрение проектов годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума и передачу проекта годовой сметы расходов на утверждение собранию, если иное не предусмотрено законом;
- организацию проведения собрания или письменного опроса по вопросам, отнесенным к компетенции собрания, оформление протоколов собраний и листов голосования;
- мониторинг: качества коммунальных услуг и непрерывности их подачи до собственников квартир, нежилых помещений; исполнения условий договоров с субъектами сервисной деятельности;
- принятие решения о выборе субъектов сервисной деятельности при условии делегирования собранием такого полномочия совету дома;
- принятие решения о передаче собственнику квартиры, нежилого помещения или третьим лицам части общего имущества объекта кондоминиума в имущественный наем (аренду) при условии делегирования собранием такого полномочия совету многоквартирного жилого дома;
- принятие решения о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства при условии делегирования собранием такого полномочия совету дома;
- мониторинг расходования денег на текущем и сберегательном счетах;
- выполнение иных функций, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Также изложено в новой редакции, что решение совета дома по вопросам, входящим в его компетенцию, принимается простым большинством голосов членов совета дома, оформляется протоколом, который подписывается членами совета дома.
Решение совета дома является обязательным для исполнения председателем объединения собственников имущества, доверенным лицом простого товарищества, управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией, собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок.
Жилищная инспекция
В Типовом положении о жилищной инспекции некоторые пункты также изложены в новой редакции.
Основными полномочиями жилищной инспекции являются:
- организации государственного технического обследования многоквартирного жилого дома;
- определению перечня, периодов и очередности проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
- согласованию сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
- принятию участия в комиссиях по приемке выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества объекта кондоминиума;
- вынесению обязательных для исполнения предписаний (представлений) по устранению нарушений закона и правил по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, и составлению протоколов об административных правонарушениях;
- проведению проверки наличия отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума при обращении собственников квартир, нежилых помещений;
- определению и назначению временной управляющей компании.
- определению и назначению временной управляющей компании сроком до одного года в соответствии с правилами определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании по управлению объектом кондоминиума;
- обеспечение проведения инвентаризации жилищного фонда самостоятельно либо с привлечением организаций;
- осуществление учета функционирующих многоквартирных жилых домов с заполнением итоговых сведений в соответствии с правилами формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства;
- иные вопросы, предусмотренные законами РК.
Предоставление информации осуществляется согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.
Жилищная инспекция при осуществлении государственного контроля в пределах границ населенных пунктов на объектах социальной инфраструктуры в сферах управления жилищным фондом, газа и газоснабжения, а также государственного надзора в отношении субъектов надзора в пределах границ населенных пунктов на объектах социальной инфраструктуры в области промышленной безопасности за соблюдением требований безопасной эксплуатации опасных технических устройств обеспечивает прозрачность своей деятельности путем размещения на интернет-ресурсе местного исполнительного органа:
на интернет-ресурсе местного исполнительного органа:
- информацию об объектах и субъектах государственного контроля и государственного надзора;
- о графиках проверок и их результатах;
- о выявленных недостатках, а также о составленных актах и вынесенных предписаниях о соблюдении требований безопасной эксплуатации опасных технических устройств на объектах социальной инфраструктуры;
в информационной системе централизованного сбора и хранения электронных информационных ресурсов в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства:
- формирование и введение реестра образованных объединений собственников имущества и простых товариществ в пределах населенного пункта;
- проведение инвентаризации жилищного фонда;
- учет функционирующих многоквартирных жилых домов с заполнением итоговых сведений.
Также говорится, что жилищная инспекция принимает участие в подготовке нормативных и методических документов по контролю качества содержания общего имущества объекта кондоминиума, придомового земельного участка многоквартирного жилого дома и предоставлению коммунальных услуг, а также оказывает консультационную помощь владельцам подконтрольных объектов, предприятиям, организациям или гражданам, осуществляющим управление и содержание многоквартирных жилых домов, объектов социальной инфраструктуры, в том числе физическим и юридическим лицам по обращениям, поступившим в соответствии с Административным процедурно-процессуальным кодексом РК.
Жилищная инспекция представляет документы для государственной регистрации объекта кондоминиума в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», а также обеспечивает изготовление и возмещение расходов по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и в случае поступления соответствующего обращения от собственников квартир, нежилых помещений на основании решения собрания.
Напомним, жилищная инспекция является некоммерческой организацией, обладающей статусом юридического лица, для осуществления государственного контроля в области жилищного фонда.
Приказ вводится в действие с 19 февраля 2024 года.