Фото:elements.envato.com
Эксперты оценили, как будет меняться рынок недвижимости в 2023 году и как это повлияет на цены на жилье, передает корреспондент Tengrinews.kz.
Глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов отметил, что рынок недвижимости в стране фактически находится в стагнации и это обусловлено целым рядом причин, таких как ослабление курса тенге, инфляция, отсутствие на рынке достаточного количества предложений по доступной ипотеке, а также ограничения на строительство, которые планируют принять в Алматы и Астане, связанные с износом сетей энерго- и теплоснабжения. Число новых строительных площадок в этих городах ограничено, и, кроме того, вводятся ограничения по этажности застройки. Все это приводит к дефициту предложений на рынке и высокой стоимости жилья, которое становится недоступным для значительной части населения
«Думаю, в этом году самое дорогое жилье первой и второй категории продолжит дорожать, как и жилье третьей категории — комфорт-класса, хотя и не столь значительно, где-то на один процент в месяц. Это связано со значительным ростом цен на стройматериалы, которые импортируются из ближнего и дальнего зарубежья. По недвижимости четвертой категории — экономкласса, наоборот, мы прогнозируем понижение цен в связи с тем, что при строительстве такого жилья выше доля казахстанских материалов и у застройщиков есть возможность корректировать стоимость до доступных значений. В настоящее время вся недвижимость, от первой до четвертой категории, переоценена и значительно завышена. Стоимость квадратного метра в крупнейших городах страны дошла до 1000 долларов за жилье экономкласса. Это цена, при которой люди просто не могут приобретать жилье за живые деньги, то есть те, что они могут отложить или накопить, в том числе через инструменты ипотеки», — отметил Ермек Мусрепов.
Как отметил эксперт, активность на рынке бюджетного жилья сейчас поддерживают только ипотечные программы от «Отбасы банка». Однако они не покрывают всю потребность в таком жилье, а рынок просто не может предоставить те объемы жилой площади, которые необходимы гражданам страны. Именно поэтому, по словам Мусрепова, цены на жилье экономкласса будут вынуждены корректировать, так как спрос на него есть, но этот спрос является неплатежеспособным при таких ценах. Внедрение новых ипотечных программ, таких как продление программы «7-20-25», может повлиять на ситуацию, но незначительно.
Эксперт отмечает, что если в стране не произойдет значительных экономических потрясений, то к лету цена на жилье экономкатегории в Алматы и Астане должна составить около 400 тысяч тенге за квадратный метр (сейчас около 500 тысяч тенге за квадрат). При этом в регионах жилье будет стоить значительно дешевле.
Мусрепов отметил, что для решения проблемы с нехваткой доступного жилья государство должно уделить внимание развитию жилищного строительства в регионах для снижения миграционной нагрузки на Алматы и Астану. Необходимо сместить акценты на улучшение благосостояния граждан в отдельных регионах. По его словам, пока еще только в городах республиканского и регионального значения есть достаточно платежеспособное население для развития жилищного строительства. Однако он надеется, что уже в этом году начнут развивать региональное строительство и вводить в эксплуатацию больше жилья по доступным ценам в небольших городах, чтобы их жители не стремились переезжать в крупные мегаполисы.
«Нагрев ажиотажа в двух городах ни к чему хорошему не приведет. Понятно, что сейчас стремятся развивать городскую агломерацию, но Алматы, к примеру, и так задыхается в смоге, и концентрировать все население в этом городе нельзя. Нужно понимать, что в городах районного значения значительная часть многоэтажного жилого фонда сейчас советская и его необходимо обновлять. Нужно принимать программы, которые будут стимулировать строительство в регионах и концентрировать на них внимание. Чем больше будет акцент на них, тем доступнее будет становиться жилье и в больших городах за счет снижения нагрузки. Если такая программа будет принята, то мы увидим значительный положительный эффект по созданию доступного жилья уже в ближайшие пять лет», — рассказал Ермек Мусрепов.
Эксперт также считает, что рынок аренды ожидает корректировка цен, особенно в городах республиканского значения и приграничных городах, где осенью наблюдался наибольший приток миграции из России. Цены, по словам Мусрепова, должны снизиться не меньше чем на 30 процентов и, по сути, вернутся к уровню до начала ажиотажа в прошлом сентябре.
Директор компании по продаже недвижимости Metry.kz Галым Искаков считает, что темпы строительства в 2023 году, вопреки прогнозам экспертов, не будут снижаться. Рынок должны оживить две ипотечные программы: «7-20-25», на которую государство планирует выделить около 100 миллиардов тенге, а также новая «Зеленая ипотека».
«Спада не ожидается, так как идет активная урбанизация, люди все больше переезжают из поселков в большие города и областные центры. Дефицит жилья, по статистике, на душу населения приходится 22 квадратных метра при норме 35 квадратных метров. В данной статистике были учтены даже саманные дома в поселках. Получается по факту, на человека у нас приходится 15-17 квадратных метров. С текущими темпами строительства к нормальным показателям можно будет прийти только через 10 лет.
Значит, сфера строительства будет актуальна все эти годы. ВВП строительства в Казахстане составляет 6 процентов, косвенно она вовлекает в три раза больше, другие сферы. Это производство мебели, ремонт, агентства недвижимости, строительные материалы, сервис и другое, что дает занятость населения. Если не будет стройки, многие сферы будут сокращены, таким образом, будет массовая безработица. Правительству это невыгодно», — отметил Галым Искаков.
Эксперт считает, что инфляция не станет препятствием для роста стоимости недвижимости. Все это должно повлечь рост спроса на жилье в этом году и, соответственно, рост цен на рынке. По прогнозам Искакова, стоимость жилья эконом- и комфорт-класса должна составить от 300 тысяч тенге за квадратный метр в Астане и от 350 тысяч тенге за квадратный метр в Алматы. При этом в регионах цена будет меньше — от 250 тысяч тенге за квадрат.