В своем прошлогоднем Послании народу Казахстана Президент Касым-Жомарт Токаев обозначил решение инфраструктурных проблем как приоритет государственной политики. В 2025 году он вновь подчеркнул критическое состояние жилищно-коммунальной сферы, призвав к системным изменениям. Эти призывы нашли отражение в законодательных поправках, вступивших в силу 17 сентября 2025 года в закон «О жилищных отношениях», которые устанавливают новые правила управления многоквартирными домами.
Теперь в нашей стране официально закреплены две формы управления объектами кондоминиума: объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ). При этом срок полномочий председателя ОСИ увеличен до трех лет, и он становится членом Совета дома, что усиливает его участие в принятии решений.
Выбор формы управления ограничивается количеством квартир. Однако, если в доме больше 36 квартир и нежилых помещений, собственники обязаны на основании протокола собрания привлечь профессионального управляющего. В качестве субъектов могут выступать управляющие компании и кооперативы собственников квартир, зарегистрированные до вступления закона в силу. Все кооперативы, действовавшие до 15 июля 2025 года, обязаны пройти перерегистрацию в течении одного года с момента официального опубликования закона. В случае несоблюдения требований жилищная инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о принудительной ликвидации.
Как рассказали в городском отделе жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог, управляющие компании предоставляют услуги по управлению на основании договора или протокола собрания собственников квартир. Их деятельность регулируется Законами «О жилищных отношениях» и «О некоммерческих организациях», а также типовым уставом, утвержденным уполномоченным органом. Для регистрации кооператива требуется инициативная группа, в которую входят представители собственников двух и более объектов кондоминиума.
Все субъекты управления обязаны иметь в штате сотрудников с подтвержденной профессиональной квалификацией. Управление осуществляется на основании договора с ОСИ или протоколом собрания, после чего в банках второго уровня открываются текущий и накопительный счета. Если собственники не могут договориться о форме управления или выборе управляющего в течение двух месяцев, необходимо обратиться в жилищную инспекцию с соответствующим протоколом. Инспекция назначит временную управляющую компанию, которая будет выполнять функции управления до принятия решения собственниками. Кстати, эта компания обязана будет открыть счета в течение 15 календарных дней и будет работать на основании договора с инспекцией.
Что касается ОСИ, то прежде всего стоит напомнить, что это юридическое лицо, которое действует от имени всех жильцов. Создается оно только в пределах одного дома, но при общей инфраструктуре (фундамент, инженерные сети, земля) разрешается единое ОСИ в жилом комплексе. Для регистрации нужны заявление, протокол собрания, квитанция об оплате сбора. Обязательно нужен председатель, избирающийся на три года. Либо можно привлечь управляющих.
НСУ подходит только для домов с числом квартир меньше 36. Жильцы сами, без образования юрлица, решают все вопросы по дому. Открывать счета для сбора денег необязательно. Если квартир больше 36 – обязателен договор с управляющим.
КСК могут работать только как субъекты управления наравне с управляющими компаниями (УК). То есть кооперативы будут уже не формой управления, а подрядчиком, которого нужно нанимать для управления домом по договору. Надо помнить, что собственники свободны в выборе и смене УК или КСК, их будут нанимать по договору и только по решению собрания жильцов. Действующие КСК и ПСКС (потребительские кооперативы собственников квартир) должны пройти перерегистрацию. Иначе жилищная инспекция может принудительно их ликвидировать через суд.
Как разъяснили в городском отделе жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог, к управляющим компаниям и КСК есть ряд требований. Например, все управляющие будут обязаны иметь сертификаты о профессиональной квалификации. Информация о них будет вноситься в открытый реестр. Они должны уведомлять жилищную инспекцию о начале или завершении деятельности. При прекращении работы они обязаны передать все документы и имущество новому субъекту или жилищной инспекции за десять рабочих дней.
Определен и порядок взносов. Текущие идут на повседневные расходы: уборку, ремонт, освещение, пожарную безопасность в местах общего пользования. В квитанциях они называются «Расходы на содержание жилья», «Общедомовые нужды» и тому подобное. Плата устанавливается пропорционально площади квартиры или помещения. Минимальный тариф будет зависеть от МРП.
Накопительные взносы собираются на капитальный ремонт. Минимальный тариф установлен законом – 0,005 МРП на один квадратный метр площади квартиры или помещения (в 2025 году это 19.66 тенге). К примеру, для квартиры в 70 кв. м получится 1376 тенге в месяц. Тратить можно только на капремонт и только с согласия собрания. Акиматы тариф не регулируют, но жильцы могут повысить его сами.
Целевые взносы, как нетрудно догадаться, будут собираться разово на какие-то конкретные обновления. Первые два взноса собираются ежемесячно до 25 числа следующего месяца, в случае просрочки начисляется пеня. А за долг по оплате в течение двух месяцев управляющий вправе взыскать эту сумму с хозяина квартиры через суд.
Утверждены и некоторые нормы для собраний собственников – их можно проводить не только очно, но и онлайн или в виде письменного опроса, решения принимаются большинством голосов (больше 51%), срок уведомления о собрании – за пять дней, а не за десять, как было раньше.
Все помнят, что когда ОСИ пытались внедрить повсеместно в первый раз, было немало конфликтных ситуаций, когда руководство КСК отказывалось передавать документы новому управляющему. Сейчас за такие «фокусы», как и за просрочку финансовых отчетов или задержку открытия счетов, предусмотрен штраф в размере от 50 до 400 МРП, при этом заплатить штраф из денег жильцов они не имеют права, только из собственного кармана.
Многих жителей по-прежнему волнует вопрос: что делать с ПТ (простыми товариществами), которые продолжают действовать, несмотря на изменения в законодательстве. Люди получают квитанции, где указано конкретное ПТ, и зачастую не подозревают, что такая форма управления уже признана недействующей. Напомним, что с 17 сентября 2025 они официально исключены из правового поля. Продолжение их деятельности считается нарушением, а все расчеты и решения, принятые в рамках ПТ, не имеют юридической силы. Есть и другие новые правила, поэтому каждому владельцу квартир лучше самому внимательно изучить обновленный закон.
Наталья ЧЕРНЕЙ