Одним из главных факторов, влияющих на сферу недвижимости в области, остается строительство нового жилья. В регионе продолжают активно возводить дома, благодаря чему на рынке появляется больше предложений, а квартиры становятся доступнее для жителей.
По данным Бюро национальной статистики, в прошлом году в регионе ввели в эксплуатацию 939,3 тысячи квадратных метров жилья, это на 8,4 процента больше, чем в 2024 году.
Одним из лучших банковских инструментов, который позволяет гражданам Казахстана приобретать собственное жилье, является ипотека. В республике ипотечные кредиты начали активно выдавать с начала 2000 годов. Однако в этот период они вызывали немало вопросов, а часть людей им не доверяла. Сегодня их активно используют, особенно благодаря государственным программам поддержки.
– Главное, что нужно учитывать при выборе ипотеки, это не рекламные цифры, а годовая эффективная ставка вознаграждения, – говорит эксперт-оценщик городского агентства по недвижимости Ерлан Айдарбаев. – Она показывает реальную стоимость кредита с учетом всех расходов, в том числе страховок, комиссий и дополнительных услуг. Банк может предлагать ипотеку под 18 процентов, но фактическая переплата может доходить до 25 процентов и выше. Например, в одном банке к процентной ставке добавляются более дорогие страховые платежи, комиссия за оформление займа, а проценты начинают начисляться сразу на всю сумму кредита. В результате ежемесячный платеж оказывается выше, итоговая переплата за годы пользования ипотекой существенно возрастает. А в другом банке при том же проценте страхование обходится дешевле, разовые комиссии отсутствуют, а условия досрочного погашения позволяют быстрее снижать долг и проценты по нему. Это делает ипотеку менее затратной для заемщика. Поэтому при ее выборе важно ориентироваться не на рекламную цифру в процентах, а на реальную стоимость кредита, которую показывает годовая эффективная ставка вознаграждения. Потому что ежемесячная разница может достигать ста с лишним тысяч, а общая переплата – миллионы тенге.
В конце прошлого года Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Национальным банком решило сохранить в стране максимальную ГЭСВ по ипотеке на уровне 25% до 1 июля 2026 года. Хотя ранее планировалось снизить ее до 20%. Это значит, что обычная рыночная ипотека остается дорогой, а основной спрос поддерживают государственные программы.
– Это решение было принято для того, чтобы сохранить устойчивость банковского сектора и доступность ипотечных продуктов без резкого ужесточения условий кредитования, – продолжает Е.Айдарбаев. – Сейчас базовая ставка Нацбанка около 18 процентов, и при таких условиях банкам второго уровня становится экономически невыгодно выдавать ипотеку с более низкими ставками, например 20 процентов или ниже. Маржа, то есть прибыль с каждого кредита, получается слишком маленькой. ГЭСВ в 25 процентов сейчас является предельной, максимальной ставкой для ипотечных кредитов. Это означает, что банки не могут официально превышать этот уровень при расчете реальной стоимости кредита.
То есть, если предположить, что номинальная ставка выглядит ниже, с учетом всех обязательных платежей реальная стоимость займа не может быть выше установленного лимита. По словам эксперта-оценщика, если в будущем порог и снизят до 20%, банки будут вынуждены пересматривать условия, в частности, увеличивать первоначальный взнос, сокращать сроки кредитования или ужесточать требования к заемщикам. Ранее, когда обсуждалось снижение лимита, некоторые банки второго уровня уже приостанавливали выдачу ипотечных займов, поскольку работа при столь низкой марже становилась экономически невыгодной.
В 2026 году в Казахстане продолжат работать сразу несколько государственных ипотечных программ. Расскажем, какие из них точно сохранятся и на каких условиях можно будет купить квартиру. Итак, ипотека «7-20-25», это у нас одна из ключевых льготных госпрограмм. Ее условия предусматривают низкую ставку – около 7% годовых (ГЭСВ – 7,2%), первоначальный взнос от 20% и срок кредита до 25 лет. Максимальная стоимость приобретаемого жилья немного различается по регионам: для Кызылорды лимит установлен ниже, чем в мегаполисах (например, в Алматы или Астане) – до 20 миллионов тенге. Эта программа ориентирована на покупку жилья именно на первичном рынке и остается одной из наиболее доступных для тех, кто впервые оформляет ипотеку.
Программа «Наурыз», реализуемая через Отбасы банк, также продолжит действовать в 2026 году и ориентирована на широкий круг заемщиков. По этой программе ставка может составлять примерно 9%, а для некоторых социально уязвимых категорий – около 7%. Размер первоначального взноса составляет от 10 до 20%, а максимальная сумма ипотеки в регионах – 30 миллионов тенге, в Астане и Алматы – 36 млн тенге. В Отбасы банке сообщили, что программа «Наурыз» будет функционировать еще шесть лет, то есть как минимум до 2031 года. Дата приема новых заявок в 2026 году пока не известна, предположительно, весной.
В 2023 году по инициативе акима области Нурлыбека Налибаева была запущена региональная программа льготного ипотечного кредитования «Сыр жастары». Она направлена на поддержку работающей молодежи региона и обеспечение ее доступным жильем. В 2024 году собственные квартиры получили 100 молодых семей. В январе текущего года ключи от нового жилья вручили еще 100 участникам программы.
Ипотечные займы по этой программе тоже оформляются через АО «Отбасы банк». Подача заявлений и документов осуществляется полностью в электронном формате – с использованием электронной цифровой подписи, полученной в государственной корпорации «Правительство для граждан». Прием заявок проходит онлайн через платформу Kezekte.kz. В зависимости от состава семьи участникам предоставляются двух- и трехкомнатные квартиры в новых жилых домах, строящихся на левом берегу города.
Программа рассчитана для граждан Казахстана в возрасте до 35 лет. Среди основных требований – постоянная регистрация в области не менее двух лет, отсутствие собственного жилья у кандидата и членов его семьи в течение последних пяти лет, а также стаж работы не менее шести месяцев в выбранной сфере.
Участвовать могут представители бюджетной сферы, культуры и спорта, преподаватели вузов и научных учреждений, журналисты, сотрудники национальных холдингов и компаний, филиалов банков второго уровня, работники сельского хозяйства и ЖКХ, молодые предприниматели, спасатели и пожарные. Для индивидуальных предпринимателей предусмотрено дополнительное условие – регистрация и подтвержденный стаж ведения бизнеса не менее одного года.
Отбор участников проводится по балльной системе. За каждый год брака начисляется один балл, за первого ребенка – один, за второго и последующих – по два. Трудовой стаж в учреждениях области оценивается в 1,5 балла за каждый год работы. Дополнительно два балла можно получить при наличии на счете в Отбасы банке суммы, равной не менее пяти процентам от первоначального взноса. Если участники набирают одинаковое количество баллов, приоритет получает тот, кто подал заявку раньше.
Таким образом, программа учитывает не только профессиональную деятельность, но и семейное положение претендентов, что позволяет выстроить более объективную и социально ориентированную систему распределения жилья.
Однако, помимо государственных ипотечных программ с льготными условиями, среди предложений есть и стандартные банковские продукты с более высокой ставкой. И здесь уже каждый сам решает, какой продукт выбрать – государственный или коммерческий. Хотя многие потенциальные покупатели предпочитают ждать открытия льготных линий по госпрограммам, прежде чем брать стандартный банковский заем.
Подводя итоги, приведем данные аналитиков Krisha.kz, которые отмечают, что в 2026 году рынок недвижимости Кызылординской области, скорее всего, сохранит положительную динамику, однако темпы роста станут более сдержанными. Речь идет не о резком подорожании, а о постепенном и прогнозируемом развитии.
Ожидается сохранение текущего баланса между спросом и предложением. Регион продолжит развиваться без ценовых скачков и резких колебаний, оставаясь стабильным рынком с устойчивым интересом как к жилью, так и к коммерческой недвижимости.
Ключевую роль по-прежнему будут играть государственные программы поддержки, ипотечные инструменты, а также гибкая ценовая политика застройщиков. Именно эти факторы позволят сохранить активность покупателей и обеспечить поступательное развитие строительного сектора.
Наталья ЧЕРНЕЙ