«Перед тем, как взять ипотеку, купите себе красивые трусы, потому что велика вероятность, что именно в них вы и останетесь, когда выплатите всю сумму», – так гласит народная мудрость. И как показывают различные международные рейтинги, у казахстанцев велика вероятность не столько стать владельцами собственной жилплощади, сколько реально не осилить выплаты по ипотеке, ставки по которой входят аж в десятку самых высоких из 104 стран, оцениваемых специалистами.
Все познается в сравнении
14 ноября 2023 года в Казахстане произошло знаменательное событие: численность населения достигла 20 млн человек. Вместе с тем проблема обеспечения населения страны жильём становится всё острее. Как писали республиканские СМИ, к концу 2022 года обеспеченность жильём на одного проживающего в РК составила 23,4 квадратных метра – всего на 0,9 процента больше, чем в предыдущем году. Это значение существенно ниже стандартов ООН – 30 квадратов. Именно такой показатель, по мнению Организации Объединённых Наций, является минимально допустимым в развитых странах. Для сравнения: в России уровень обеспеченности жильём составляет более 28 квадратных метров на человека, в Великобритании – 35, во Франции и даже в густонаселённой Японии – 39, в Германии, чьи проблемы в этом плане общеизвестны – 46, в США – 68, в Австралии и вовсе 89.
Как говорят специалисты, основная причина низкой обеспеченности жильём в Казахстане – низкий уровень доступности приобретения этой жилплощади. Ключевую роль в процессе приобретения жилья в стране играет ипотека. Для многих людей это основной и порой единственный доступный способ стать собственником жилья. В стране есть ощутимая потребность в жилье, и ипотека становится неотъемлемой частью жилищной политики.
Однако средняя ставка по ипотеке в Казахстане одна из самых высоких в мире. Если не брать во внимание льготные жилищные программы, которые недоступны широкому кругу населения, у многих рыночных ипотек годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) начинается от 20 процентов и выше. Впрочем, даже учитывая весь ипотечный рынок, средняя ставка остается слишком высокой по сравнению с предложениями в других странах. Так, в рейтинге по годовым процентным ставкам по ипотеке среди 104 стран Казахстан занял десятое место с конца с показателем в 15,83 процента.
Более дорогие жилищные займы выдают в Ливии, Украине, Шри-Ланке, Беларуси, Узбекистане, Иране, Турции, Венесуэле и Аргентине. Самую доступную ипотеку можно оформить в Японии, на Тайване и в Люксембурге.
В Казахстане ни одна льготная ипотека не может предложить ставку ниже двух процентов. По мнению иностранных экспертов именно государственные жилищные программы, направленные на определенные категории населения, стали одной из причин сильного роста цен на жилье в стране. Банки второго уровня постепенно ужесточают требования к платежеспособности клиентов, что, в свою очередь, также оказывает ограничительное влияние на доступность приобретения жилья.
Если денег нет, а ипотека есть
Ну а теперь несколько советов от специалистов, что делать в том случае, если когда-то одобренная банком ипотека, с годами оказалась не по карману.
Прежде чем оформить ипотеку нужно знать не только об условиях, на которых она выдается. Важно также выяснить, как будет действовать банк, если вы вдруг не сможете производить ежемесячные взносы. Ведь умение банка находить общий язык с клиентами и приемлемые штрафы за просрочку значат не меньше, чем проценты за предоставление займа.
«Если вы задолжали по ипотеке – не прячьтесь от банка», – это самый главный совет, который неустанно повторяют не только сотрудники финансовых структур, но и те, кто защищает ипотечников.
Обычно заемщик в состоянии предвидеть, что у него возникнут проблемы. Чаще всего просроченные долги по ипотеке возникают из-за потери работы, о чем работодатель, как правило, предупреждает заранее. В этой ситуации лучше обратиться к менеджеру банка-кредитора и оформить письменное заявление с описанием проблемы.
С помощью сведущего юриста можно выйти из сложной ситуации с наименьшими потерями: грамотно составить письмо в банк или выработать правильную линию поведения в суде. Тем более что и сами банки заинтересованы в положительном имидже, а не в выселениях жильцов и негативных отзывах. Но это не мешает финансовым структурам использовать все возможные методы, чтобы вернуть долги. По оценкам специалистов, принудительная продажа недвижимости происходит достаточно часто – примерно в 20 случаях из 100.
Сотрудники банка начинают звонить клиенту, если оплата очередного ежемесячного взноса задерживается хотя бы на день. Иногда можно услышать жалобы людей на то, как их «достают» звонками. Настойчивость сотрудников банков на этом этапе оправдана: лучше сразу найти решение, чем потом разгребать проблемы с накопившимися долгами. К тому же, законодательством никак не регулируется частота и время, в которое могут совершаться звонки из банка.
Выиграть судебное дело у банка практически нереально. Потому что клиент добровольно подписывал договор ипотечного займа и читал его. А значит, согласился принять выставленные условия. Однако банки подают в суд на должника, когда, на их взгляд, других вариантов уже не осталось.
Если клиент не рассчитал свои силы, банк может увеличить срок выплаты долга, например, до 15 лет. Долговая ежемесячная нагрузка, по словам специалистов, сократится не менее чем вдвое. Однако стоит помнить, что каждая пролонгация негативно влияет не кредитную историю клиента. Также специалисты предупреждают: максимально комфортный срок – 15 лет. Не стоит увеличивать ипотеку до 20-25 лет. В этом случае ежемесячный взнос уменьшится незначительно, а вот проценты, отданные банку за лишние годы, возрастут многократно.
Продажа квартиры не обязательно должна происходить вопреки желанию клиента. Должник может сам прийти к решению, что недвижимость лучше отдать более состоятельным владельцам. Особенно, если ее стоимость возросла, а на вырученные средства можно покрыть остаток ипотеки и купить менее дорогое жилье.
Конечно, нужно получить согласие банка на продажу залога, в чем, скорее всего, препятствий не будет. Ведь для банка главное, чтобы кредит был погашен.
Подготовила Нина НИКИТИНА